Vom Bockwurst-Stand zum Hauskauf

(von F.G. Schneider)

Bei den meisten Menschen in Deutschland ist der Bau oder Kauf eines Hauses die größte private Investition ihres Lebens. Nun sollte man mit logischem Verstand vermuten, dass sich zukünftige Hausbesitzer im angemessenen Umfang zunächst informieren, sich sachkundig machen und erst nach umfangreicher Analyse eine Kaufentscheidung fällen.

Diese Schlussfolgerung ist allerdings schlicht falsch. Merkwürdiger Weise scheint der größte Teil der Bevölkerung in Deutschland vor dem Kauf eines Fernsehgerätes mehr Zeit zu investieren, als beim Hauskauf. Intensiv beschäftigt man sich mit den Vor- und Nachteilen von Röhre, Plasma und LCD, achtet auf HD-TV und Dolby Digital und dergleichen mehr.

Setzt man nun die Investitionskosten und die Kaufvorbereitung zwischen Fernsehgerät und Einfamilienhaus zueinander ins Verhältnis, ergibt sich eine unglaubliche Differenz oder um es deutlicher zu sagen; die meisten Einfamilienhäuser werden völlig unwissenden Käufern regelrecht aufgeschwatzt. Dies erfolgt nicht selten auf Messen oder fliegenden Ständen in Einkaufspassagen, wo mit der Bockwurst in der Hand Häuser zu vermeintlichen Schnäppchenpreisen an Familien verkauft werden, die noch nicht mal ein Grundstück oder eine Finanzierung besitzen. Auch nicht die meist enthaltene Klausel im Kaufvertrag „… vorbehaltlich der Finanzierungszusage durch die Bank …“ verleiht solchen Verkäufen Seriosität.

Nicht selten bieten Hausverkäufer auch „Hilfe“ bei der Grundstückssuche an. Hier entstehen dann gekoppelte Geschäfte. Das bedeutet, der Käufer kann ein entsprechendes Grundstück nur dann erwerben, wenn gefälligst auch das Haus abgenommen wird. Soweit mir bekannt, ist diese Praxis eigentlich nicht zulässig. Im Übrigen entsteht bei solchen gekoppelten Geschäften für den (ja ahnungslosen) Käufer der Nachteil, dass bei der Grunderwerbssteuer nicht nur der Wert des Grundstücks, sondern auch der des Hauses als Bemessungsgrundlage gilt. Das „vergessen“ solche Verkäufer meist zu erwähnen.

Es erschließt sich einem nur schwerlich, weshalb sich so viele Menschen kaum oder gar nicht sachkundig machen, bevor ein Haus gekauft wird. In zahlreichen Gesprächen mit mehr oder weniger glücklichen Hausbesitzern, kristallisierten sich hierfür im Wesentlichen zwei Ursachen heraus, die sich leider gegenseitig verstärken: Ungeduld und Leichtgläubigkeit.

Die Vorfreude auf eine gewaltige Veränderung des Lebens im dann eigenen Haus, lässt offensichtlich eine sinnvolle Vorbereitung nicht zu, weil dadurch ja die Zeitspanne bis zum Baubeginn oder Einzug größer wird. Diese Ungeduld spielt Hausverkäufern natürlich in die Hand, denn die künftigen Hausbesitzer sind so natürlich schnell geneigt, dem Hausanbieter blind zu vertrauen. Eine „zweite Meinung“ wird praktisch nicht mehr eingeholt. Der Verkäufer dient folglich selbst als Quelle für alle Fragen, was diesen zum sprichwörtlichen Bock als Gärtner macht.

Das ist auch die Erklärung für den festgestellten Umstand, dass Verkäufer von Häusern selber äußerst mangelhafte Kenntnisse vom Bauen haben. Fachkenntnisse werden im Standardverkaufsgespräch praktisch nicht benötigt. Tests in verschiedenen Musterhaussiedlungen haben haarsträubende „Fachkenntnisse“ offen gelegt. Über mehr als Möglichkeiten der Grundrissgestaltung und der Putzfarbe kann man kaum sprechen, will man peinliche Wissenslücken bis regelrechten Schwachsinn nicht ertragen. Kenntnisse über Eigenschaften der unterschiedlichen Baustoffe reduzieren sich im Wesentlichen auf Werbesprüche aus bunten Prospekten wie „hochwärmedämmend“, „niedrigenergie“ oder gar „atmungsaktiv“. Die größten Probleme gibt es beim Thema Bauphysik (insbesondere Wasserdampfdiffusion), beim sommerlichen Wärmeschutz, bei der Frage Flächen- oder Konvektorheizung, Kellerabdichtung, beim Einsatz alternativer Energien (z.B. Solar, Erdwärme) und beim Schallschutz.

Aber selbst wenn man einmal unterstellt, das angebotene Gebäude würde technisch in Ordnung sein und den späteren Bedürfnissen der Bewohner auch tatsächlich entsprechen, bleibt eine Frage offen: Wie kann ein „Berater“ denn kompetent und seriös sein, wenn er mit seinen Kunden ein Haus mit Außenmaßen, Terrassenanordnung, Grundrissen, Eingangsbereich, Baustoffauswahl etc. zusammenstellt und verkauft, ohne dass es bereits ein Grundstück gibt? Die Kenntnis der Lage, des Zuschnittes, der Ausrichtung und der Anbindung (Medien und Straße) sind nämlich unabdingbare Voraussetzung für eine seriöse Gebäudeplanung.

Wer aufmerksam durch neu entstandene Einfamilienhaussiedlungen spaziert, muss kein Bauprofi sein um die Planungsfehler zu sehen. Hier ein paar Beispiele für Planungsfehler außen:
  • An hellen Sommertagen sind die Fensterfronten der Wohnzimmer mittels Rollladen komplett verdunkelt, weil man lieber im Dunkeln sitzt, als die Hitze im Haus zu ertragen.
  • Im Winter müssen viele Hausbesitzer Ihre Autos enteisen, die nicht in der eigentlich vorhandenen Garage stehen, weil diese mangels Raumplanung längst als Werkstatt, Kellerersatz oder Gartenhaus missbraucht wird.
  • Nach dem Wochenendeinkauf benötigen manche Hausbesitzer bis zu 30 Minuten, um Einkaufstaschen, Getränkekisten und Co. An ihren Bestimmungsort zu bugsieren, weil die PKW Stellfläche und die Eingangstür auf gegenüberliegenden Gebäudeseiten liegen, keine Verbindungswege existieren oder gar Zäune und Gartentore zu überwinden sind.
  • Es gibt Einfamilienhäuser deren Terrassen sich auf der Nordseite des Gebäudes befinden, also nie die Sonne sehen. Es gibt Terrassen, deren Benutzer nichts sehen als die Betongarage des Nachbarn. Es gibt Terrassen, auf denen man wie auf einem Präsentierteller von der Straße aus beäugt wird.
Vergleichbare Probleme findet der aufmerksame Besucher selbstverständlich auch im Innenbereich der Eigenheime; hier ein paar Beispiele für Planungsfehler innen:
  • In manchem Gäste WC ist man gut beraten, während des "Geschäftes" zu husten, um "bestimmte Geräusche" damit zu übertönen, die einem peinlich wären, weil diese aufgrund fehlenden Schallschutzes bis zum Stubentisch vordringen würden.
  • Flure, Kinderzimmer und Schlafzimmer sehen in vielen Häusern nicht wie Wohnräume, sondern wie Abstellkammern aus, was (meist) nicht am fehlenden Ordnungswillen der Bewohner, sondern an viel zu kleinen Räumen und dadurch fehlendem Stauraum liegt.
  • Es gibt Räume (am häufigsten Flure und Treppen, aber auch Kinderzimmer) in denen faktisch immer Licht ein geschalten werden muss, weil kein oder zu wenig Tageslicht hinein kann.
  • Nachträglich verlegte Kabel (Verlängerungskabel, Telefonkabel, Netzwerkkabel, Fernsehkabel) sind ebenfalls keine Seltenheit, weil eine Installationsplanung faktisch nicht stattgefunden hat. Die Anordnung von Lichtschaltern und die Auswahl der Schaltung (einfacher Schalter, Wechselschalter, Relaisschalter, Bewegungsmelder) sind oft ebenso wenig durchdacht wie die Anordnung der Lampen selbst.
Bei der Wertung dieser Beispiele ist es wichtig zu berücksichtigen, dass hier von neu gebauten Wohngebäuden die Rede ist. Die benannten Probleme sind also ohne Not entstanden; einfach aufgrund fehlender Überlegungen vorab.

Beinahe jeder kennt das Sprichwort vom 1. Haus, welches man für seinen Feind baut, dass 2. für seinen Freund und das 3. für sich selbst. Obwohl dies vermutlich in der Praxis so nicht passiert, ist doch eine tiefe Wahrheit enthalten: Beinahe alle Bauherren wissen schon recht kurz nach dem Einzug in die eigenen vier Wände, was sie beim nächsten Haus besser machen würden. Bei vielen sind die ersten Um- und Anbaupläne sogar eher fertig, als die Innenfarbe trocken. Viele dieser Pläne werden dann aber nicht realisiert, weil natürlich das Geld knapp ist und erst mal die Außenanlagen gemacht werden sollen. Und, na ja: Ein paar Einrichtungsgegenstände fehlen auch noch und der Kamin ist vermutlich doch erst mal wichtiger… Zumindest theoretisch sind ehemalige Bauherren für „Bauwillige“ gute Berater, zumindest zur Vermeidung der baulichen Sünden, die sie selbst begangen haben. Ein solches Interview ist jedoch mit Vorsicht zu genießen. Zwar ist der Häuslebauer als solches sehr redselig, wenn er nach seinem Lebenswerk befragt wird und steht dem Anfänger gern mit seinem "gigantischen" Erfahrungsschatz zur Seite (schließlich hat ja jeder mal klein angefangen). Mit der Preisgabe eigener Fehler würde er jedoch auch die komfortable Rolle als Oberlehrer aufgeben. Auch liegt es in der Natur von Menschen (zugegebener Maßen besonders bei Männern), immer wieder Bestätigung für die eigenen Entscheidungen zu benötigen. Wer also beispielsweise massiv gebaut hat, wird alles in seiner Macht stehende tun, um Sie davon zu überzeugen, ebenfalls „richtig“ zu bauen und nicht mit Pappe und so.

Es ist also zugegebener Maßen tatsächlich nicht einfach, sich objektiv zu informieren, bevor man baut oder ein Haus kauft. Eine Literaturrecherche brachte reihenweise Bücher und Ratgeber zum Thema Bau ans Licht, tatsächlich jedoch nichts was für den privaten Bauherren geeignet ist und sowohl neutral als auch umfassend die wichtigsten Themen behandelt.

Mit dieser Themensammlung hier in baudialog.de wollen wir eine sinnvolle Quelle für potentielle Bauherren bereitstellen.